Con respecto a las dificultades que enfrentan los adquirentes de la primera vivienda para reunir el monto de inicial y obtener un crédito hipotecario promovido por políticas públicas, la economista Ellen Pérez Ducy, asegura que en el país ese aporte resulta más alto que en otras naciones por los bajos salarios y los bajos niveles de ahorros en la economía.
“En efecto, este requerimiento resulta más alto que en muchos otros países, debiendo muchos trabajadores recurrir a medidas extraordinarias en vista de los bajos niveles de salarios y ahorro de la economía dominicana. Para muchos es imposible, lo cual apena, en vista de que disponen de fondos en sus AFP que no podrán usar hasta dentro de varias décadas”, indicó.
“AFP PARA VIVIENDAS”
Afirma la profesional de la economía que desde el 2020 ha propugnado por una solución denominada “AFP para Viviendas”.
Pérez Ducy, economista senior de la firma Intelligent Economics Dominicana, sustenta su propuesta en que se hizo un estudio que demostró la viabilidad de permitir el retiro anticipado de una porción de los fondos acumulados en las cuentas de capitalización individual manejadas por las AFP (Administradoras de Fondos de Pensiones) para el uso exclusivo de completar el inicial hipotecario con grandes ventajas.
La adquisición de un inmueble, amortizado a varias décadas, con usufructo, sustituiría el alquiler por inversión resultando el trabajador propietario de un activo con valor constante o creciente que, por demás, al reducir en 100% el costo post-retiro de vivienda, permitiría al pensionado dedicar la totalidad de sus ingresos a sus necesidades vitalicias.
Explica que los planteamientos del estudio permiten que el retiro anticipado para inicial hipotecario reduzca el valor monetario final de la pensión apenas en aproximadamente un 15%, por virtud del principio de capitalización que asegura un crecimiento del monto continuamente aportado y reinvertido durante la vida laboral luego de la operación. Este diferencial probablemente no cubriría un alquiler en el largo plazo, precisa.
Según la economista, la propuesta se rige por criterios de mercado, ausentes en la mayoría de las políticas públicas con respecto a viviendas.
Calificarían aquellos cotizantes con un mínimo de años de aportes y un máximo de edad (asegurando que tendrían tanto capital acumulado como décadas de trabajo a futuro). Esto resulta en un escalonamiento natural que representaría una erogación inicial de un 12%-16% de los fondos acumulados en las AFP, evitando un desbordamiento monetario inflacionario, pero beneficiando potencialmente en el tiempo a unos 191,557 casos identificados, y luego a más personas a medidas vayan cumpliendo los requisitos.
Con el inicial en mano, dice, los adquirientes acudirían a la banca, que ejercerá su función usual de prestamista.
ESTUDIO
A cuatro años de entregado este estudio, caben las conclusiones: La inyección de capital representaría una asignación fructífera y, más importantemente, privatizada, -conforme al espíritu de la ley que creó el sistema de capitalización individual-.
Actualmente, estos ahorros privados financian la deuda pública. El esquema de AFPs para Viviendas dinamizaría la construcción privada, con sus múltiples ramificaciones, contribuyendo a reducir el creciente déficit habitacional. De esta manera, el retorno – tanto en metálico financiero como en bienestar para los individuos como en efectos secundarios para la economía – de permitir estas inversiones en viviendas propias superan con creces los retornos financieros actuales.
Destaca que para hacer realidad este uso productivo del capital, propuesta que ya cuenta con el beneplácito de las AFPs y de los constructores, se requeriría una modificación simple de la legislación.
“Falta solamente un emprendedor de políticas públicas con voluntad de mejorar el marco jurídico de la economía en beneficio de una mayoría con ahorros, pero necesitada de vivienda”, afirma Pérez Ducy.
